Baisse du nombre de prêts à l'habitat

Tous les résultats publiés par les différentes sources tout au long de 2012 convergent vers un même constat. L'année s'inscrira comme une des pires qu'aura connu le marché de l'immobilier. La baisse des transactions dans l'ancien et du nombre de mises en chantier pour le neuf, conjuguée au durcissement des positions bancaires ont de quoi inquiéter les professionnels.

Les banques empêtrées par les accords de Bâle III

L'objectif des organismes internationaux de régulation est de rendre les banques internationales plus solides et de résister à des crises systémiques. Les accords signés entre les Etats dits de "Bâle III" imposent ainsi aux banques de reconstituer leurs fonds propres et d'atteindre à l'horizon 2018 un ratio de 10% comme l'indique le site fil-du-crédit. Cette réglementation a des conséquences importantes dans la politique des banques en matière d'attribution de prêts. En effet, le niveau des fonds propres augmente en fonction des risques, qu'il s'agisse des marchés financiers ou des emprunteurs.

En durcissant les conditions d'accès au financement des particuliers et des entreprises, les banques limitent ainsi le niveau des fonds propres à constituer.

Des conditions strictes pour obtenir un prêt immobilier

Considérées comme laxistes il y a encore quelques années, les banques sont aujourd'hui accusées de ne pas vouloir prêter. Entreprises comme particuliers sont confrontées à une exigence accrue des conditions d'accès. 

Le candidat à l'accession à la propriété aura ainsi du mal à obtenir un prêt s'il ne dispose pas d'un apport minimum pour régler les frais notariés et les frais de garantie. Le service d'analyse ne permet plus en outre le moindre écart en matière de taux d'endettement, notamment lorsque le reste à vivre est estimé insuffisant.

Capacite d'emprunt

Si vous voulez calculer la capacite d'emprunt en fonction de vos revenus, vous pouvez utiliser les calculettes financière du site Emprunt-Et-Crédit.com qui vous apportera par ailleurs de nombreux conseils utiles sur les emprunts immobiliers, mais aussi sur tous les thèmes liés à la finance (immobilier, assurance, placement ou défiscalisation).

Il y a malgré tout quelques précautions à prendre pour que vos résultats soient ensuite "valider" par l'organisme de crédit.

Calcul des revenus

Vous ne devez tenir compte pour calculer votre capacité d'emprunt réelle uniquement des revenus ayant un caractère définitif. En clair, les primes aléatoires ne seront pas retenues par la banque. En revanche, un treizième mois ou une prime de vacances seront comptabilisées dans leur intégralité.

Pour les allocations familiales, tout dépendra de l'âge des enfants. S'ils ont près de 18 ans, les allocations seront pondérées car elles s'arrêteront prochainement.

Les revenus immobiliers devront tenir compte de tous les frais inhérents à la gestion du bien et à la fiscalité.

Calcul des crédits en cours

Souvent l'emprunteur commet l'erreur d'omettre certains emprunts qu'ils ne considèrent pas comme pouvant influer sur la capacite d'emprunt, comme un credit permanent (ou révolving) ou un découvert, autorisé ou non (tout dépend évidemment du montant).

Calcul du reste à vivre

Le reste à vivre correspond au solde du compte bancaire, une fois que tous les crédits sont payés. Pensez que vous devrez disposer d'un montant suffisant pour faire face aux dépenses courantes. Comptez 1000 € de reste à vivre pour un couple avec un enfant. 

Toutefois, il faudra s'informer auprès de la banque et demander une étude de financement pour avoir des précisions, chaque banque ayant ses propres règles d'analyse en matière de crédit

Les différents types d'avant contrat

Les différents avants contrats immobiliers

1. Le compromis de vente 

C'est l'avant-contrat le plus connu. Authentifié par un notaire ou signé dans les locaux de l'agence immobilière, il  permet à chaque partie de disposer d'un cadre juridique protecteur. 

Il répond à un certain formalisme et doit comporter des clauses obligatoires comme la condition suspensive d'obtention de prêt qui annule le compromis de vente dans le cas où l'emprunteur n'aurait pas obtenu un des prêts immobiliers.

Il est à noter que si un seul prêt figurant au financement comme le prêt à taux zéro renforcé ou un autre prêt complémentaire, la clause joue et le compromis sera annulé. Si l'acquéreur a versé un acompte, celui-ci devra être rendu dans un délai maximum de 21 jours.

     2.  La promesse d'achat ou de vente

La promesse unilatérale d'achat ou de vente est une proposition écrite soit de l'acheteur dans le premier cas soit du vendeur dans le second. Il est impératif que toutes les précisions sur le bien et le prix fixé figure en clair sur le document. Il est à noter qu'il n'y a aucun engagement juridique tant que la promesse n'est pas signée de la part des deux parties.

Lorsque c'est le cas, alors la promesse devient un engagement juridique au même titre que le compromis de vente.

A quand la bulle immobilière ?

Les prix de l'immobilier toujours en hausse

La crise immobilière intervenue outre Atlantique en 2007 a plongé les économies européennes dans une crise financière sans précédents. La plupart des observateurs avaient alors imaginé le pire pour le marché immobilier Français.

Pourtant, près de 4 ans plus tard, on peut constater que le logement en France se porte relativement bien, à l’inverse de nos voisins espagnols qui vivent des heures sombres.

En effet, soutenu par des mesures gouvernementales comme le PTZ 0  ou des taux d’intérêts bas, le marché immobilier a plus que résisté. Les chiffres 2010 ont même confortés les professionnels et malgré la hausse récente des taux fixes de décembre 2010, l’heure était plutôt à l’optimisme.

Bientôt la bulle immobilière ?

Mais la toute récente déclaration du président de la Banque de France, Christian NOYER a de quoi refroidir les ardeurs. En effet, celui-ci dans son rapport annuel adressé au président de la République, Nicolas SARKOSY, craint que la hausse continue des prix des logements ne crée les conditions d’une bulle immobilière.

Mais nul doute que le niveau des taux d’intérêt sera déterminant tout comme la politique des banques. Ces dernières ont un rôle primordial à jouer et de leur détermination à prêter de l’argent, dépendra l’avenir du marché immobilier.

Travailler en Suisse

Travailler en Suisse

Ils sont près de 100 000 français à avoir choisi de travailler en Suisse tout en continuant à résider en France. Ces travailleurs au statut particulier qu'on appelle les frontaliers doivent se conformer aux législations des deux pays, ce qui n'est pas sans poser des problèmes.

Ce double-statut de travailleur Suisse et de nationalité française est toutefois soumis à une règlementation propre aux frontaliers et à des accords passés entre la Suisse et la France d'une part et la Communauté Européenne d'autre part.

Travailler en Suisse et résider en France, un choix de vie

Si le frontalier a fait le choix de continuer à vivre en France, c'est en général pour deux raisons.Soit c'est parce que sa mission en Suisse n'est pas de longue durée et ne mérite pas qu'il s'installe dans le pays, soit c'est parce que pour des raisons pratiques ou financières, il préfère traverser chaque jour la frontière pour aller travailler.

C'est ce qu'on choisit de faire les 100 000 frontaliers suisses.

Vivre avec le risque de change

Comme on peut s'en douter, la rémunération des frontaliers est bien souvent très au dessus de celle des français travaillant en France. Tout le monde sait que nos voisins Helvètes ont un niveau de vie au-dessus du notre et les salaires moyens, pour les français tout au moins, est très intéressant.

Malgré tout, les frontaliers sont chaque mois confronté à un risque lié au change du franc suisse, puisque c'est dans cette monnaie qui ne fait pas partie de la communauté européenne) que les salaires sont versés. Et chaque mois, cette conversion comporte un risque de change que le frontalier ne peut maîtriser.

Malgré cela, l'intérêt de travailler en Suisse reste entier pour le frontalier.

Le credit professionnel

Le credit professionnel aux entreprises au point mort

En France, comme dans la plupart des pays européens, les entreprises et notamment les PME-PMI ont du mal à gérer leur problème de trésorerie. Il faut dire que les banques se montrent très frileuses dès lors qu'il s'agit d'aider une entreprise en difficulté.

Les banques françaises ne jouent pas le jeu

Malgré leur discours rassurant, les banques françaises ne prennent aucun risque lorsqu'il s'agit d'aider une entreprise en difficulté. Les nombreux témoignages de chef d'entreprises et le nombre croissant de PME-PMI ayant fait appel au médiateur du crédit est là pour le rappeler.

Pourtant, les aides financières octroyées aux banques françaises au moment de la crise des Subprimes américains (emprunts immobiliers) avaient une contrepartie. Les banques devaient aider les entreprises françaises à traverser la terrible crise économique.

Les aides ont bien été distribuées mais les banques n'ont, à l'évidence pas joué le jeu. 20 000 chefs d'entreprise ont ainsi saisi le médiateur du crédit mais à ce jour seulement 900 ont pu bénéficier d'une solution.

Le credit achat revente

Quel acquéreur n'a pas été confronté à un problème de trésorerie dès lors qu'il s'agissait de revendre un premier bien immobilier avant d'en acheter un autre.

L'alternative est simple: soit attendre d'avoir vendu le premier logement avant d'acheter le suivant, soit commencer par acheter puis procéder à la mise en vente. Dans ce dernier cas, un décalage de trésorerie est inévitable car la plupart des emprunteurs ont besoin du produit de la vente pour constituer un apport pour leur nouvelle acquisition. 

Le prêt relais

C'est pourquoi les banques proposent un prêt relais. Il s'agit d'un credit immobilier qui prend la forme d'une avance sur votre future vente. Remboursable sur une période de deux ans maximum, elle permet de réaliser son projet avant d'avoir vendu.

Attention toutefois aux montants du prêt relais. Il vaut mieux se montrer prudent et partir sur une estimation basse de la valeur du logement à la vente. D'ailleurs la plupart des banques exige une expertise et ne se satisfont pas de la seule évaluation faite par une agence immobilière.

Le crédit achat-revente

Alternative intéressante au prêt relais, le crédit achat-revente permet de regrouper l'ensemble des crédits immobiliers en cours.

• Le prêt restant en cours sur l'ancien logement
• Le prêt relais
• Le prêt amortissable sur le nouveau logement

Cela permet de mieux ajuster la mensualité et permettre ainsi aux emprunteurs de rester dans la limite d'un endettement raisonnable.

Source : http://www.creditas.fr